О Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 года № 15510/12 по делу № А71...

Главная  Полезная информация  О Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 года № 15510/12 по делу № А71-13368/2008

     Нередко граждане с целью выгодного приобретения  квартиры по более низкой цене заключают договор участия в долевом строительстве с застройщиком на начальном этапе строительства объекта недвижимости. Однако, в дальнейшем, иногда они сталкиваются с вопросами, которые не могли предвидеть при заключении указанного договора, но которые имеют существенное значение для легитимизации  их будущего жилья:

     1. Имеет ли участник долевого строительства право требовать от застройщика выполнения условий договора, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственной регистрации?

     2. Как разрешается ситуация если в отношении одной и той же квартиры, имеются как зарегистрированные, так и незарегистрированные договоры участия в долевом строительстве?

   3. Как разрешается ситуация, если в отношении одной и той же квартиры имеется несколько незарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с разными лицами?

     4. Имеет ли участник долевого строительства право залога на квартиру, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственной регистрации?

     5. Применяется ли к застройщику административная ответственность за привлечение денежных средств дольщика без государственной регистрации договора участия в долевом строительстве?

      Ответы на эти вопросы раскрываются в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 марта 2013 года № 15510/12 по делу № А71-13368/2008, далее по тексту «Постановление».

     В соответствии с действующим законодательством договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается действующим с момента осуществления данной регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). В связи с чем, нижестоящие суды, до вынесения  настоящего Постановления, при установлении отсутствия государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, подлежащего такой регистрации, признавали договор незаключенным (см. например Определение Санкт-Петербургского городского суда от 29.05.2012 № 33-6025/2012, Постановление ФАС Центрального округа от 04.12.2009 № Ф10-5111/2009(2) по делу № А68-2668/09). Вместе с тем, Президиум ВАС РФ в Постановлении сформулировал иную правовую позицию по данному вопросу. В случае, если дольщик выполнил свои обязанности по договору, в том числе произвел оплату, он вправе требовать с застройщика исполнения обязательств надлежащим образом, в том числе передачи жилого помещения дольщику.

     В отношении одной и той же квартиры, имеется как зарегистрированный договор участия в долевом строительстве, так и незарегистрированный. В данном случае в Постановлении указывается, что право требования квартиры имеется только по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, исходя из положений Закона № 214-ФЗ. Лицо, у которого имеется незарегистрированный договор участия в долевом строительстве на данный объект недвижимости, вправе требовать от застройщика возмещения убытков в соответствии со ст. 398 ГК РФ.

     В отношении одной и той же квартиры имеется несколько незарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с разными лицами. В данном случае Президиум ВАС РФ указал, что применению подлежат нормы статьи 398 ГК РФ. А именно, если квартира передана по акту приемки-передачи только одному из кредиторов, и в отношении этой квартиры имеется несколько незарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, преимущественным правом на квартиру обладает фактически владеющий кредитор.

     Имеет ли участник долевого строительства право залога на квартиру, если договор участия в долевом строительстве не прошел государственной регистрации? В соответствии с мнением Президиума ВАС РФ, возникновение залога в данном случае не возникает, так как это нарушало бы права и законные интересы третьих лиц. Так как неисполнение обязанности по регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставляет недобросовестным участником гражданского оборота возможность наложения скрытого обременения имущества.

    Применяется ли к застройщику административная ответственность за привлечение денежных средств дольщика без государственной регистрации договора участия в долевом строительстве? Президиум ВАС РФ положительно отвечает на этот вопрос, так как застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только на основании договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке подлежит регистрации.

   Исходя из вышеизложенного, в судебной практике просматривается тенденция приоритетной защиты дольщиков, как физических лиц, не обладающих специальными познаниями, в спорах с застройщиками, являющими профессиональными участниками рынка.