Права потребителей - собственников жилых помещений.Главная Статьи по вопросам правоприменения Права потребителей - собственников жилых помещений.
"Права потребителей – собственников жилых помещений. Особенности рассмотрения исковых требований и проблема доказывания".
Далеко не все соседи в многоквартирных домах соблюдают правила общежития или хотя бы стремятся их соблюдать. К таким случаям относятся, например и такие, когда живущие в многоквартирных домах люди, может быть даже вполне из гуманных чувств, приручают огромное количество животных, не удосуживаясь соблюдать санитарные минимумы и абсолютно не заботясь о правах других жильцов.
Приходится констатировать факт того, что как на федеральном, так и на уровне субъектов федерации, слабо урегулированы способы разрешения подобного рода конфликтов. Отсутствует гражданско-правовое, жилищно-правовое регулирование и административная ответственность.
Как показывает практика, контрольно-надзорные органы не стремятся вмешиваться в подобные внутридомовые конфликты, отговариваясь отсутствием соответствующей компетенции, а управляющие компании, находясь далеко, вообще не считают нужным спускаться до интересов жильцов, есть тепло вода, что еще вам нужно? Даже ТСЖ, организованные застройщиком или самими гражданами, являясь первичным органом управления жилищным фондом, на деле либо вообще не работают, оставаясь номинальным органом управления, некоторые лишь для того, чтобы извлекать выгоду из землепользования, сдавая землю в аренду под парковки и обогащая ряд должностных лиц, а некоторое попросту не желают вмешиваться в конфликты, оставаясь таким «добреньким беззубым органом».
Каждое лицо, являющееся собственником недвижимости, является еще и сособственником общего имущества и, в зависимости от защищаемого интереса, может воспользоваться теми или иными способами защиты, апеллируя к государственным или частным организациям, либо непосредственно к судебной защите.
Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с пользованием, владением, распоряжением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта.
Здания - вид имущества по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям – общему имуществу). Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Как правило, нарушая права своих соседей, недобросовестные лица не желают внимать ни уговорам, ни каким-либо предписаниям. Государство, с легкостью предоставив собственникам права, начисто забыло указать на их ответственность за неуважение прав собственности других. Законодательство предусматривает лишь общие принципы защиты прав собственности, которые изложены в Гражданском кодексе Российской Федерации и которые для частных нарушений в коммунальной сфере просто неприменимы или трактовка которых для применения отсутствует, хотя, как указано выше, собственник общего имущества может требовать прекращения нарушения своих прав в чем бы оно не выражалось, не смотря на то, что нарушение производится другим сособственником. Собственник вправе требовать устранения нарушений права своей частной собственности, но процессуально подчас сделать это очень сложно, так как нарушение формально не происходит на площади собственника. Однако не стоит забывать о том, что вместо длительных судебных процессов с такими же сособственниками, где обе стороны формально равны, можно привлечь к ответственности организацию, которой собственники делегировали часть своих полномочий, а именно полномочия в обслуживании своей частной и долевой собственности, обеспечение их коммунальными услугами, а взамен вносят плату. В такой ситуации собственники уже оказываются потребителями и имеют неоспоримо больший круг как материальных, так и процессуальных прав. В данном случае доказывать свою невиновность приходится соответствующим ТСЖ и Управляющим компаниям. Характерен следующий пример, где с привлечением специализированной организации, имеющей соответствующее измерительное оборудование и штат работников представителю граждан удалось доказать имеющее место нарушение. В одной из квартир СПб дама завела кошачий питомник, где проживали десятки особей без должного ухода. Подъезд граждан десятилетие наполнялся едким запахом причем в такой концентрации, что миновать лестничный пролет можно было лишь с открытыми в нем окнами. Адвокат рассудил, что гораздо реальнее обязать обслуживающую организацию принять соответствующие меры вплоть до изолирования рассадника запаха от общих помещений в подъезде. Сложность таких процессов заключается в невозможности фактически попасть в жилое помещение, откуда распространяется запах, то есть фактически установить причину не удается. И здесь, как раз на выручку приходит законодательство, регулирующее отношения потребителей, где достаточно доказать сам факт нарушения. Вторая сложность – в выборе средств доказывания, в том числе какими методами и с помощью каких средств определить несоответствие окружающей среды действующим нормативным актам в области безопасной жизнедеятельности. И третья, также подчас непростая проблема – найти тот самый нормативно-правовой акт/ Органы Роспотребнадзора, которые по кругу своей компетенции обязаны оказывать потребителям помощь нехотя и с отговорками об отсутствии полномочий, технических средств и специалистов отказывают гражданам, в том числе не привлекают нарушителей к административной ответственности. Приходя же в суд для дачи заключений, органы пассивно взирают на происходящее, а подчас и возражают относительно законных требований жильцов, ссылаясь на недостаток правового регулирования. То есть собственники представлены сами себе, а те, кто живет за счет их налогов попросту «умывают руки». Итак, в рассматриваемом деле, собственники, прежде чем обратиться в суд, обошли все правоохранительные органы: милиция, Роспотребнадзор, депутаты различных уровней, прокуратуру, в том числе и природоохранную и везде - отказ, пошли в суд. Суд неоднократно пытался возвратить иск, направляя жильцов также в различные инстанции и, также неоднократно, Санкт-Петербургский городской суд обязывал рассмотреть иск по существу. Лишь с третьего или четвертого раза судом дело было рассмотрено. По ходатайству адвоката в дело было приобщено исследование, выполненное частной организацией, из содержания которого было видно, что в воздухе подъезда ПДК вредных веществ превышена в десятки раз, кроме того, поскольку пробы забирались с различных точек подъезда, примерно следовало, что концентрация повышается в сторону приближения к определенной квартире. Тем не менее, на прилегающей территории ПДК практически было нормального уровня. Следует отметить, что среди жильцов подъезда некоторые были больны астматическими недугами, в том числе дети, некоторые жильцы покинули свои квартиры и арендовали жилье неподалеку. Перед судебным заседанием исследование было повторено. Оказалось, что в России отсутствует нормативный документ, регулирующий понятие нормального воздуха в жилых помещениях при их эксплуатации. Имеются нормативы лишь для жилых зон и нормативы при приемке жилых зданий в эксплуатацию. Понятно, что нельзя одни нормативы подменять другими, так как в изолированных помещениях при жизнедеятельности параметры воздуха могут отклоняться. Тем не менее, при отсутствии конкретных параметров можно и нужно избирать и руководствоваться общими нормативами, на чем и настаивали граждане, так как по логике Роспотребназдзора такие требования сначала необходимо отдельно разработать и ввести, в том числе для чердаков, подъездов, подвалов и прочих составных частей жилых домов. По логике суда нормативы, имеющиеся в жилых зонах, а также имеющиеся для ввода зданий в эксплуатацию не должны быть хуже, чем при эксплуатации жилых помещений. Третьим лицом привлечена собственница квартиры, которая являлась источником загрязнения воздуха. Кстати представитель собственницы, видимо из организации защиты животных, пояснил, что в квартире имеется отверстие, ведущее в подвал, и именно оттуда идет запах. Тем не менее, в подвальном помещении концентрация вредных веществ была менее, чем в подъезде. Трудно было отыскать и обслуживающую организацию. Даже та, которая принимала денежные средства за обслуживание, упорно отказывалась от обязанности обслуживать жилье, говоря, что может лишь собирать денежные средства, а все остальное «наследство» от предыдущей управляющей компании Министерства Обороны РФ. Суд, рассмотрев дело, исходя из заявленных исковых требований, постановил удовлетворить требования жильцов. Суд, вынося решение, основывался на нормах Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона «О защите прав потребителей», постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых помещениях», письмом Роспотребнадзора от 07.12.2011, Гигиеническими нормативами ГН 2.1.6.695-98. Фактически суд указал, что нормативы, действующие на жилые зоны в равной мере распространяются и на жилые помещения без каких-либо изъятий, иначе нормативы бы не представляли какой-либо ценности и фактический контроль за состоянием воздуха в жилых зданиях не осуществлялся бы. Организации, обслуживающей жилой дом, было предписано привести состояние атмосферного воздуха в соответствие с действующими нормативами. Каким образом будет исполняться решение суда, оставлено на усмотрение обслуживающей организации. Следует отметить, что за неисполнение в срок решения суда, организация может подвергаться неоднократным штрафам, налагаемым судебным приставом-исполнителем. В случае неисполнения решения суда штраф всякий раз удваивается. |